高通膨來臨 美國REITs最受惠 

發佈日期:2022/01/10

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美國11月個人消費支出(PCE)物價指數年漲5.7%,升幅為1982年以來最高,也促使聯準會加速縮減購腳步。美國REITs具高配息優勢,成為通膨期間最大受惠者,而根據歷史經驗來看,高通膨環境確實也激勵REITs股票表現,以1995/12-2021/10期間為例,在美國CPI年增率超過3%期間,MSCI美國REIT指數平均漲幅高達18%,報酬為標普500指數2倍以上,配合今年美國REITs產業今年成長性優於去年的強勁基本面,美國REITs漲勢剛開始。

高通膨環境激勵REITs股票表現

美國REITs企業2021年財報均大幅超出預期,整體租金、承租率皆上升,2022年獲利展望保持樂觀,成長力道比今年更高,商用不動產循環進入高成長階段。此外,美國REITs主要收入為不動產租金,股息收益較穩定,一般配息也會來得較高,相對具保值力,另一方面,幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款,租金會隨著高通膨而增加,深具抗通膨優勢,2021-2023年將是美國REITs企業自金融海嘯後獲利最強的三年,資金亦開始重回不動產基金,2021年累積主被動基金流入美國REITs達160億美元,為2015年以來首次淨流入。

預期在高能源價格、供應鏈問題、工資上漲等因素下,通膨將持續更久,全球熱錢資金將持續挹注抗通膨資產,推升不動產價格與租金,因此,REITs也深具抗通膨優勢。短期美國REITs受新種病毒影響而震盪,預計2022年第一季將恢復上漲,第二季震盪反應升息利空,下半年重回多頭,全年指數預估區間 1450-1900,美國REIT指數可望再創新高,未來二年大多頭行情可期。

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